Просьба к риелторам: «Не помогаете, так хоть не мешайте»

Без рубрики

Кризис смело шагает по планете, а на одной шестой части суши он обосновался настолько всерьез и надолго, что даже и не верится в те светлые времена «прохождения экономикой дна», о которых так оптимистично вещает с голубых экранов Верховный Главнокомандующий. К тому же, господин президент, ныне собираясь на очередной, сложно сказать, какой по счету, срок, поделился радостью минования дна в середине прошлого года, но с тех пор уже много воды утекло, а воз и ныне там. Особенно сильно кризисные тенденции сказываются на рынке жилья — собственно, предыдущий финансовый кризис 2008-го года как раз и начался с того, что ипотечный пузырь на рынке недвижимости США наконец лопнул, следом произошел обвал этого рынка и курса связанных с ним ценных бумаг, что сопровождалось причитающейся таким случаям паникой. На сей раз события разворачиваются медленнее, информационный шум вокруг них — гораздо тише, хотя последствия этот виток негативных трендов имеет сопоставимые по тяжести с предыдущим, если не сказать — еще более суровые. И, если в развитых регионах, прежде всего столичных, проблемы нарастают не столь быстрыми темпами, то российская провинция с ее низким уровнем жизни, отсутствием технологий будущего («кванториумы» под освоение бюджетных средств — не в счет), косностью и общей отсталостью вынуждена жестоко страдать, а люди из нее — бежать в поисках лучшей доли. Вот и на Новгородчине случилось так, что к новому, 2018 году, кризис смог разгуляться как следует, наиболее ощутимо проявившись прежде всего на рынке недвижимости, который в области не просто оставляет желать лучшего, а по факту отсутствует как рынок. Информационные агентства региона цитируют представителей риелторских контор, не скрывающих своего разочарования упадком дел:

«По данным сервиса realty.novgorod.ru около половины агентств недвижимости Великого Новгорода за последние три года прекратили свое существование. Закрылись такие агентства как «Альтернатива», «Форвард-Н», «Садко» и другие.
[…]
— Ситуация связана с резким падением покупательской способности и удорожанием кредитов. Ориентировочно с 2014 года спрос упал в десять раз, если не больше, — прокомментировала ситуацию руководитель агентства недвижимости «Гарант» Анастасия Гудкова».

Но в связи со сказанным хотелось бы, перефразируя известную поговорку, порекомендовать работникам сферы недвижимости: на кризис кивай, а сам не плошай, а также напомнить им, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, ведь, невзирая ни на какие внешние причины, в случившемся есть и некоторая доля вины самих риелторов, в ряде случаев никак не помогающих в сопровождении сделки (а порой даже мешающих), чье участие в процессе порой сводится к банальному получению денег от клиента, за просто так — сиречь, за красивые глаза. Неудивительно, что такой способ заработка сейчас, когда каждый грош на счету, приказал долго жить, уступив место схеме, когда граждане самостоятельно ищут покупателей или арендодателей и собственными силами проводят сделку. И хорошо еще, если сотрудники агентств недвижимости позволяют сторонам действовать в соответствии с законом, не вставляя им палки в колеса, но случается и ровно наоборот — горе-риелторами совершается масса ошибок и откровенно опасных действий, которые можно принять и за мошеннические, а в критические моменты эти якобы «профессионалы», призванные вроде бы оказывать помощь, самоустраняются, предоставляя клиентам самостоятельно исправлять положение. Одной такой крайне неприятной историей я собираюсь поделиться с читателями. Речь пойдет об агентстве недвижимости «Садко», которое в договорах, заключаемых с гражданами, почему-то обозначалось еще и как «ИП Войтович Екатерина Владимировна» — уж не знаю, какая правовая форма у этого субъекта хозяйственной деятельности в действительности, потому что, если речь идет просто об индивидуальном предпринимателе, то именно с ним, а не с мифическим «Садко», должен заключаться договор на оказание риелторских услуг:


Как вытекает из данного договора, агентство взяло на себя обязанность представлять интересы заказчика в ходе отчуждения объекта недвижимости, организовывать своевременные безопасные расчеты между сторонами (продавцом квартиры и ее покупателем), а также оказывать иные услуги, предусмотренные договором. Следует акцентировать внимание на важном обстоятельстве: покупатель квартиры был найден риелторами (госпожой Войтович и ее сестрой Анастасией, подвизающейся в том же агентстве) еще до заключения этого договора между продавцом и агентством, так что продавец имел полное право вести дела с покупателем, вообще не привлекая этих дам к процессу оформления и регистрации сделки купли-продажи. Однако, будучи обладателем высоких моральных качеств и просто пожалев девиц из агентства «Садко», которые все-таки вложили в поиск потенциальных покупателей толику своей работы, продавец квартиры, надеясь на профессиональную состоятельность агентов, пошел им навстречу и заключил этот договор после того, как был найден реальный покупатель. В качестве способа расчетов между сторонами была выбрана не банковская ячейка, как это обычно практикуется, а недавно начавший функционировать Сервис безопасных расчетов, предоставляемый ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», когда покупатель после подписания договора купли-продажи в присутствии продавца переводит денежные средства на специальный (номинальный) счет Центра недвижимости от Сбербанка, а затем этот Центр недвижимости запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки, и после подтверждения государственной регистрации перехода права собственности перечисляет денежные средства на счет продавца. Казалось бы, все просто и понятно, — способ похож на редко применяемый в нашей стране из-за своей дороговизны расчет через банковский аккредитив, разве что стоит гораздо дешевле. Но из-за откровенно безалаберных действий риелторов даже в таком простом вопросе продавца ждал сюрприз: как только стороны заключили договор и отнесли его на регистрацию, а покупатель перевел деньги на номинальный счет, на стол перед продавцом лег лист бумаги формата А4, именуемый «распиской», из которого следовало, что продавцом получена от покупателя денежная сумма (хотя, конечно, никакой суммы на тот момент получено не было, а все расчеты осуществлялись в безналичной форме, да и деньги до перехода права еще лежали на номинальном счету). Подпись под этой распиской агенты «Садко» пытались вытребовать у растерявшегося продавца:

Сотрудница «Садко» Анастасия настаивала, чтобы продавец подписал расписку и отдал ее им, поскольку на этом будто бы настаивал и покупатель (а как же прописанное в договоре обязательство агентства «защищать только интересы продавца»?), хотя большинство читателей уже наверняка смекнули, что, подпиши продавец такую расписку, речь шла бы о двойной оплате, и тогда покупатель мог бы впоследствии истребовать через суд указанную в расписке сумму, получив в итоге в свою собственность и квартиру, и деньги. Но, даже если покупатель, прося о такой расписке, мог в силу правовой неграмотности не осознавать в полной мере смысл своей просьбы, то риелторы, раз уж они взялись сопровождать сделку, не могли не знать о последствиях выдачи расписки о получении средств при безналичном расчете. Особенно подозрительным выглядело то, что риелторы продолжали отчаянно требовать подписать такую расписку, и продавец, естественно, заподозрил неладное и подписывать какие бы то ни было расписки, включая эту, отказался, предложив стороне покупателя взять платежные документы в Центре недвижимости от Сбербанка, а агентам — уняться уже, наконец. Однако, они не унялись, — названивали продавцу по телефону, не соглашаясь ни на какие компромиссы — например, на составление сторонами акта произведенных взаиморасчетов (между тем, у меня есть большие сомнения в том, известно ли вообще госпоже Войтович и ее сестре Анастасии, что это такое). Вместо того, чтобы убеждать человека подписывать документы, порождающие нежелательные для него правовые последствия, девушки из «Садко» могли быть взяться за изучение матчасти, раз уж она за время их работы осталась непостигнутой:

«Расписка дается при расчетах наличными. Имея расписку и аккредитив, покупатель сможет сказать, что он два раза заплатил и потребовать одну сумму обратно. При безналичных расчетах нужны другие доказательства — платежное поручение, выписка со счета. Можно составить акт о произведенных взаиморасчетах (он не удостоверяет передачу денег, лишь указывает, что стороны исполнили обязательства). В акте можно написать, что расчеты произведены путем раскрытия аккредитива, обязательства полностью исполнены, стороны претензий друг к другу не имеют».

Осознав, что наскоком высоту не взять, риелторы решили идти в обход, приняв на вооружение другие аргументы — ими было заявлено, что расписка нужна для получения покупателем налогового вычета при покупке жилья, потому что налоговые органы, дескать, не принимают никаких иных документов о расчете между сторонами, кроме расписки о получении средств (что, конечно, является ложью и демонстрацией абсолютной юридической безграмотности). При осуществлении безналичных расчетов в качестве подтверждения факта уплаты денежных средств налогоплательщиком принимаются любые платежные документы, оформленные в установленном порядке, включая квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие, при этом каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемого жилого дома или квартиры, не содержится (Письмо Министерства финансов РФ от 01.09.2005 года N 03-05-01-04/268). Но никакие доводы, даже обещание торжественно вручить покупателю банковскую выписку, которая будет дана продавцу после перечисления средств с номинального счета на счет продавца, на агентов не действовали, а звонки продолжались. Пришлось прибегнуть к последнему испытанному средству, являющемуся поистине чудодейственным, —  а именно, пообещать призвать на помощь правоохранительные органы, которые уж точно во всем разберутся:

И — победа! — рецепт подействовал, звонки с требованием расписки тут же прекратились, а агентство «Садко» вообще перестало напоминать о себе вплоть до момента регистрации Росреестром перехода права собственности, когда Екатерина и Анастасия, возжелав вознаграждения за свой тяжкий труд, попросили продавца внести в кассу предусмотренные договором тридцать тысяч рублей, в которые были оценены девушками их колоссального объема помощь и забота. О расписке «для налогового вычета» они больше не обмолвились ни словом.
Впрочем, никакого вычета покупателю получить так и не удалось, поскольку, едва только зарегистрировав переход права собственности, он отправился в царство теней. Умыли руки и агенты из «Садко», на все вопросы продавца о наследниках (которым необходимо было передать квитанции и ключи, поскольку по договору продавец мог проживать в квартире еще в течение месяца после перехода права) отвечая банальностями из разряда — «Не тревожьте родственников, у них горе». Тем временем родственники скончавшегося покупателя сами связались с продавцом и по его подсказке заявили себя в качестве наследников у нотариуса, дабы с этого момента можно было с полным основанием передать им все причитающееся, включая и сам объект недвижимости. Никакой зримой помощи агентства обе стороны — на сей раз продавец и наследники — так и не дождались.

По результатам этого дела остается констатировать, что перед нами не работа, а, что называется, безлюбовная халтура, нашедшая свое выражение не только в незаконном требовании не предусмотренных договором документов и полнейшей утрате интереса к проблемам клиента после получения от него денег, но и в других аспектах — в частности, девушки из «Садко» не пожелали посмотреть документы, подтверждающие переход квартиры к предыдущему собственнику, а только просили в качестве подтверждения права собственности предоставить им «розовенькое» свидетельство о регистрации права, будто не зная, что в первой половине 2016-го года выдавали уже не «розовенькие» свидетельства, а обычный лист с печатью регистратора вместо них, — причем с середины 2016 года выпуск свидетельств вообще прекратился, а переход и существование прав стали удостоверяться выпиской из ЕГРН. Если риелторам неизвестны даже такие азы, то какое право они имеют вести практику?

Так, может быть, все, что ни делается — делается к лучшему, и нынешний кризис, сметающий с рынка подобные агентства, очистит пространство для чего-то нового и, хотелось бы верить, полезного обществу? Что ж, поживем — увидим.

Related Posts